Locuinte colective proiectare eficienta

Proiectare eficientă la locuințe colective

Metri pătrați vânduți, nu pierduți

În contextul în care fiecare metru pătrat dintr-o clădire înseamnă bani, este o situație comună ca într-un bloc de locuințe, până la 25% din suprafața construită să fie ocupată de spații care nu aduc niciun venit: circulații prea mari, holuri prea multe și alte spații ineficient dimensionate. Asta înseamnă suprafață vandabilă mai puțină și apartamente mai mici și prost compartimentate. Suferă deci atât investitorul, cât și potențialii cumpărători. locuinte colective proiectare

Printr-o proiectare eficientă însă, cifrele pot arăta mult mai bine. Același volum construit, adică aceiași bani investiți, pot crește dramatic suprafața vandabilă, confortul apartamentelor și în final, calitatea produsului finit, ceea ce constituie cartea de vizită cea mai valoroasă – atât pentru investitor cât și pentru arhitect.

O dată cu experiența în proiectarea locuințelor colective în contexte cât mai diverse, am ajuns la anumite tipare clare de rezolvări optimizate care pot fi integrate în aproape orice proiect. Detaliem aici o parte dintre aceste tipare.

Ce putem proiecta mai eficient?

1. Apartamente eficiente

Chiar dacă valoarea apartamentelor se cuantifică în preț/mp, o locuință cu spații eficiente, bine compartimentate și proporționate este mai apreciată decât una mare și impractică. Am analizat câteva tehnici de optimizare care, pentru aceleași suprafețe, pot crește simțitor confortul.

Proporționarea corectă a camerelor. Fiecare tip de cameră are anumite proporții favorabile pentru folosire și mobilare eficientă, în special în cazul celor cu suprafețe reduse:

O bucătărie îngustă și lungă este mai impractică decât una mai lată cu aceeași suprafață, deoarece se poate mobila doar pe o singură parte, nefiind spațiu de trecere suficient.

În exemplul de mai sus, în bucătăria lată de 8mp încape un loc de luat masa generos, pe când în bucătăria îngustă de 8mp, spațiul liber este doar de circulație. Lățimea minimă a unei bucătării care poate fi mobilată eficient începe de la 2.30m.

Un dressing suficient de lat poate fi mobilat pe ambele laturi, pe când la un dressing îngust, o latură este doar spațiu de trecere (la fel ca în cazul bucătăriei înguste).

În exemplul de mai jos, dressing-ul îngust conține 6 dulapuri în 5.4mp, în timp ce dressing-ul lat adăpostește aceleași 6 dulapuri în 3.8mp. Am câștigat 1.6mp doar dintr-o bună proporționare a camerei.

Un living pătrat este în general mai dificil de mobilat decât unul dreptunghiular cu aceeași suprafață.

În exemplele de mai sus, într-un living pătrat de 18 mp, indiferent de soluția de amenajare, spațiile de trecere între mobilier ar fi insuficiente, așa încât trebuie să se renunțe la anumite corpuri (de exemplu la birou sau la dulapuri) sau să se folosească corpuri mai mici (de exemplu masă de 4 persoane în loc de 6, dulapuri mai înguste). Aceste situații reies din faptul că în livingurile pătrate, există niște “zone moarte” în centru care nu se pot mobila.

Pe de altă parte, în livingul dreptunghiular, fiecare corp de mobilier are zona lui independentă iar fluxurile de trecere sunt eficiente și nestânjenite.

Este de preferat ca accesul în apartament să fie poziționat cât mai central pentru ca distribuția în camere să fie cât mai eficientă.

În schemele de mai sus, apartamentul al cărui acces se alfă în colț, are o distribuție deficitară deoarece aceasta traversează locuința dintr-un capăt în celălalt, fiind semidecomandat. În cazul apartamentului cu acces de pe centru, acesta este decomandat deoarece distribuția în toate camerele se realizează doar prin zona de hol, nefiind nevoie de trecere prin living către zona de noapte.

Deși au aceeași suprafață totală de 72mp, apartamentul cu acces central are o circulație mai mică cu 5mp, care sunt distribuiți către celelalte camere, deci are un grad de confort superior.

Proiectarea de spații versatile, care în funcție de necesitățile oamenilor se pot adapta:

O zonă din living ar putea fi mobilată atât ca depozitare cât și ca spațiu de birou;

O baie ar putea avea dimensiunile optime pentru a fi folosită ca dressing mobilat pe două laturi.

Bucătăria open space trebuie să fie o alegere, nu o constrângere. În multe din ansamblurile rezidențiale contemporane, bucătăria open space nu poate fi închisă, deoarece fie este în spatele livingului neiluminată și neventilată natural, fie nu există o lățime suficient de mare ca după separare, atât livingul cât și bucătăria să fie funcționale. Aceasta este o gravă eroare de proiectare, adesea făcută din dorința de a obține apartamente cât mai mici.

Poziționarea corectă a ușilor și ferestrelor în raport cu camera:

Într-o cameră de locuit, trebuie să existe un șpalet minim de 60cm, astfel încât spațiul de după ușă să poată fi folosit eficient;

În cazul unei camere cu dimensiuni restrânse, poziția ușii poate face diferența între a avea o baie cu duș generos sau a avea doar un grup sanitar (chiuvetă+WC).

2. Spații comune eficiente

Valoarea apartamentelor se cuantifică în preț/mp, deci acestea trebuie să ocupe o suprafață cât mai mare din suprafața totală. Astfel, trebuie reduse la minim spațiile comune (scară, lift, circulație) dar fără a se pierde din confort. Există mai multe rezolvări prin care se poate realiza acest lucru:

ocuinte colective proiectare eficienta

Nodul de scară trebuie amplasat cât mai central, astfel ca holul comun să fie cât mai mic.

În exemplul de mai jos, pentru aceeași suprafață construită totală, am câștigat 17mp în plus de spațiu vandabil, adică 34.000 euro / nivel.

Scara trebuie să aibă acces direct din culoarul de circulație, pentru a se elimina holul inutil creat. Suprafața în plus de hol poate fi dată apartamentului de lângă nodul de circulație, mărindu-i suprafața, deci valoarea.

În exemplul de mai jos, pentru aceeași suprafață construită totală, am câștigat 20mp în plus de spațiu vandabil, adică 40.000 euro / nivel.

Apartamentele de la parter pot fi accesate direct din exterior printr-o curte privată, pentru a elimina culoarul de acces de la acest nivel și crea locuințe mai mari.

În exemplul de mai jos, pentru aceeași suprafață construită totală, am câștigat 50mp în plus de spațiu vandabil, adică 100.000 euro. De asemenea, am valorificat și o parte din teren prin atribuirea sa apartamentelor sub formă de curți private, lucru care automat crește și confortul acestora. locuinte colective proiectare

Apartamentele de la primele și ultimele două niveluri pot fi de tip duplex (pe două niveluri, cu scară interioară), pentru a se elimina culoarul comun de acces. Dacă se optează pentru această soluție, aceste duplexuri pot fi locuințele cele mai mari din cadrul imobilului, deoarece sunt privilegiate având curți și terase private, iar la restul etajelor pot fi apartamente clasice mai mici.

În exemplul de mai jos, pentru aceeași suprafață construită totală la parter și etajul 1, am câștigat 105mp în plus de spațiu vandabil, adică 210.000 euro, la care se adaugă valoarea curților private.

Culoarul interior de acces clasic poate fi înlocuit cu o soluție tip cursivă exterioară deschisă. Principalul avantaj al cursivei este că nu se include în suprafața construită, deci nu intră la CUT. Astfel, suprafața de culoar poate deveni spațiu vandabil.

În exemplul de mai jos, pentru aceeași suprafață construită totală, am câștigat 57mp în plus de spațiu vandabil, adică 114.000 euro / nivel, din care trebuie să scădem costul de execuție al cursivei pentru a afla profitul real.

Printre alte avantaje ale cursivelor exterioare, în afară de câștigul suprafeței vandabile, se numără: costul mai redus, deoarece nu au pereți, nu trebuie finisate, termoizolate și încălzite, iar din punct de vedere vizual conferă volumetriei generale o imagine particulară și un anume dinamism.

Printre dezavantaje amintim: un anume disconfort în perioadele cu vreme rea deoarece sunt deschise; necesită o întreținere periodică (de exemplu revopsire) deoarece, fiind exterioare, sunt afectate de factorii de mediu; s-a creat mitul că accesul de pe cursivă este asociat cu locuințele mai ieftine, deși există un vast număr de exemple foarte bine realizate care contrazic acest lucru. locuinte colective proiectare eficienta

3. Amplasare eficientă a clădirilor pe teren

Clădirile trebuie să fie amplasate astfel încât zonificările și accesele să fie cât mai eficiente:

Intrarea în parcare trebuie să fie cât mai aproape de accesul pe teren, pentru a reduce suprafața carosabilă și mări suprafața vandabilă de curte și a spațiului verde.
Rampa auto de acces în subsol trebuie amplasată în afara volumului construit al clădirii pentru a nu ocupa suprafață construită.
Accesul în imobil trebuie poziționat central pentru reducerea circulației din parter.
Balcoanele trebuie amplasate la o distanță mai mare de 3m față de teren, pentru a fi excluse din procentul de ocupare al terenului.
Intrarea la spațiile tehnice care necesită acces permament (tablou electric, camere tehnice pentru hidranți și pompe etc. – de regulă aflate în subsol) trebuie amplasat stradal sau în apropierea accesului pe teren.
Orientarea cardinală trebuie să fie favorabilă pentru o suprafață cât mai mare de fațadă.

4. Tipuri eficiente de apartamente

Tipurile de apartamente trebuie adaptate la context și să reflecte cererea pieței pentru zona în care se află terenul. Recomandăm ca înainte de demararea proiectului să se facă o analiză de piață imobiliară care să stabilească ce tipuri de apartamente se pretează cel mai bine contextului zonei.

Din punct de vedere al proiectării de arhitectură, trebuie analizați și anumiți factori care vor indica, la rândul lor, tipurile optime de apartamente, dintre care:

Conformarea generală a volumului, în care trebuie determinată adâncimea optimă a clădirii și suprafața de fațadă disponibilă. Sunt de evitat imobilele foarte adânci deoarece apartamentele rezultate vor avea camere dispoporționate (lungi și înguste) și întunecoase.
Numărul maxim de locuri de parcare care ar putea încăpea în propunere (la subsol + la sol). Apartamente mai mici și mai multe înseamnă mai multe locuri de parcare necesare.
Asigurarea nivelul minim de însorire al tuturor camerelor de locuit în funcție de orientarea cardinală.

P.S.: (marea) constrângere din PUG locuinte colective proiectare

În majoritatea zonelor din București, prin PUG (Planul Urbanistic General), relația între coeficienții urbanistici este la una limită, în sensul că POT x nr.niveluri ~ CUT. Pentru obținerea CUT-ului maxim, acest lucru este foarte restrictiv volumetric, întrucât acesta poate fi atins doar cu volumetrii extrudate de tip cutie. Nu oferă posibilitatea de a proiecta console, volume “jucate” sau varietate, pentru a crea o compoziție volumetrică dinamică.

Astfel, pentru a putea totuși obține o imagine dinamică, arhitecții sunt nevoiți să recurgă la “artificii de proiectare” și să încerce să varieze diferite elemente (balcoane, ancadramente, ferestre etc.) sau materiale de fațadă.

Având în vedere că presiunea din partea investitorilor a obținerii CUT-ului maxim este una constantă (și este normal să fie așa, din punct de vedere al investiției), ieșirea din această restricționare creativă se poate rezolva foarte ușor: un țesut urban fie mai înalt (mai multe niveluri permise pentru același CUT), fie mai puțin dens (CUT mai mic). Sperăm că noul PUG mult așteptat va avea în vedere această situație.

Așadar… locuinte colective proiectare

Eficientizarea suprafeței construite este o metodă inteligentă de proiectare, care aduce profit real fiecărui metru pătrat vandabil câștigat. Un proiect bine gândit încă din faza de concept înseamnă mai multă suprafață vandabilă, costuri de execuție mai bine controlate și o calitate mai mare percepută de către cumpărătorul final.

Noi credem că viitorul dezvoltării urbane nu aparține celor care construiesc mult, ci celor care construiesc inteligent. Arhitectura eficientă este cea care valorifică fiecare metru pătrat, aduce confort viitorilor locatari și oferă investitorilor un produs profitabil, solid și atractiv. Noi proiectăm cu această viziune și o punem în practică cu rezultate concrete.

Și următoarea dumneavoastră investiție poate fi mai profitabilă, mai bine gândită și mai atractivă! locuinte colective proiectare eficienta

⬇️ Dacă vrei să ai acces gratuit la acest ghid în format pdf, completează câmpurile de mai jos și ți-l vom trimite automat pe email.

📝 Acest articol este oferit de IF Studio. Descoperă mai multe informații utile și resurse gratuite pe www.ifstudio.ro

Citește și articolul 5 lucruri pe care trebuie să le știi înainte de a cumpăra un teren dacă ești investitor.