Acte teren imobil: cadastru, intabulare, carte funciară etc.

Actele unui imobil

enumerate și explicate
pe înțelesul tuturor

Intabulare, cadastru, extras de carte funciară, număr cadastral, PAD, certificat fiscal. Ești și tu confuz legat de toți acești termeni? acte teren imobil
Un imobil pentru a fi cumpărat, vândut, concesionat etc. trebuie să aibă un set minim de acte care dovedesc proprietatea, regimul juridic, fiscal și tehnic al acestuia. În acest articol descriem pe scurt ce reprezintă aceste acte, la ce folosesc, cui să i le ceri și la ce să fii atent când vinzi sau cumperi un imobil – teren sau clădire.

Așadar, vom vorbi despre următoarele:

1. Proprietatea imobilului
• Act de proprietate
2. Regimul juridic
• Extrasul de carte funciară
• Intabulare – înregistrarea în Cartea Funciară
3. Regimul tehnic (partea desenată / geometria / “schița”)
• Planul Cadastral
• Planul Cadastral pe Ortofotoplan
• Planul de Amplasament și Delimitare a Imobilului – PAD
• Releveu
4. Regimul fiscal
• Certificatul fiscal
5. Performanța energetică
• Certificatul de performanță energetică
6. Certificatul de Urbanism

☝️Poți da click pe oricare capitol pentru a merge direct

1. Proprietatea imobilului acte teren imobil

Actul de proprietate este documentul care atestă dreptul unei persoane fizice sau juridice asupra unui imobil.

Actele de proprietate pot fi de mai multe tipuri, dintre care cele mai comune sunt:
• contract de vânzare – cumpărare
• certificat de moștenitor (obligatoriu cu succesiunea finalizată)
• contract de donație sau de schimb
• o sentință definitivă (de exemplu în cazul retrocedărilor sau partajului)
• titlu de proprietate

Deși se întâmplă adesea, nu confundați Actul de proprietate cu Titlul de proprietate.
• Act de proprietate este un termen generic care cuprinde orice document care atestă că cineva este proprietar.
• Titlul de Proprietate este un tip de act de proprietate (de ex. dacă statul acordă tinerilor sub 35 de ani loturi gratuite pentru construcția de case, cel mai probabil actul de proprietate emis va fi un titlu de proprietate).

Vezi mai jos cum a evoluat „designul” unui titlu de proprietate de pe timpul lui Carol (1895), Ferdinand (1926), prezent (2025)

Previous image

Next image

În cazul în care ești cumpărător, în actul de proprietate trebuie să verifici următoarele:

• Verifică faptul că spațiile și suprafețele pe care le vei cumpăra sunt corecte.

O situație comună la anunțurile imobiliare este enumerarea de beneficii sau spații asupra cărora nu există drept de proprietate.
Câteva exemple:
• terenul aferent unei case nu este în proprietate în acte;
• un apartament se poate vinde cu boxă, dar în actele de proprietate să lipsească dreptul de proprietate asupra acesteia, și proprietarii reali să o revendice chiar dacă tu ai plătit pentru ea.

• Verifică dacă imobilul a fost cumpărat în baza legii 112/1995 – adică un imobil naționalizat de regimul comunist și ulterior vândut de Statul Român către chiriașii care le ocupau legal în 1995. Riscul este ca foștii proprietari sau urmașii acestora să ceară retrocedarea legală a imobilului.

• Verifică dacă în actul de proprietate sunt mai mulți proprietari, deoarece toți trebuie să fie de acord cu vânzarea.

2. Regimul juridic

Regimul juridic detaliat este descris de Extrasul de Carte Funciară și Intabulare.

Extrasul de carte funciară

Cartea funciară este registrul public oficial al imobilelor, gestionat de Oficiul de Cadastru și Publicitate imobiliară (OCPI)

Un extras de carte funciară este o copie temporară a cărții funciare pentru un anumit imobil. Aceasta conține informații juridice asupra imobilului, detalii despre drepturile terților, ipoteci, servituți sau alte sarcini.

Extrasul de carte funciară arată astfel:

Extras carte funciara acte teren cladire — Extras de carte funciară 1

Previous image

Next image

Orice imobil are un număr unic de carte funciară asociat acestuia în registrul de carte funciară. Uzual, are formatul CF12345.

Extrasul de carte funciară este structurat în 3 părti:

• Partea I. Descrierea imobilului – suprafața, număr cadastral, destinație etc.
• Partea II. Proprietari și acte – Numele proprietarilor și actele în baza cărora au devenit proprietari
• Partea III. Sarcini – Drepturi sau limitări de care dispune sau care afectează imobilul, de ex. servituți, ipoteci etc.

Extrasul de carte funciară poate avea uneori și anexe desenate (schița imobilului).

În funcție de scopul folosirii, extrasul de carte funciară poate fi pentru:
• informare – oferă informații generale despre imobil dar nu are valoare juridică
• autentificare – necesar pentru tranzacțiile notariale
• intabulare – folosit pentru înscrieri în cartea funciară
Informațiile sunt aceleași în toate cele trei cazuri, dar diferă scopul si valabilitatea.

Extrasul de carte funciară pentru informare se poate obține ușor de orice persoană pentru orice imobil. Deci îl poți obține chiar dacă nu ți-a fost pus la dispoziție.

Pentru a solicita un extras de carte funciară, ai nevoie de județul și localitatea unde este situat, numărul de carte funciară și numărul cadastral.

Îl poți solicita online pe site-ul OCPI, la acest link.

ATENȚIE! Există mai multe site-uri care oferă acest serviciu la un preț mult mai mare decât pe site-ul oficial OCPI.
Prețul oficial al unui extras de carte funciară este de 20 de lei (iar dacă ești proprietar, din martie 2025, acesta este GRATIS).
Se emite de obicei în maxim 15 minute.
Iar dacă nu știi numărul de carte funciară și numărul cadastral, le poti găsi ușor în toate actele aferente imobilului sau poate fi aflat la acest link.

Dacă vrei să cumperi un imobil, îți recomandăm să verifici în extrasul de carte funciară următoarele:

• Categoria de folosință a imobilului (de exemplu: construcție, anexă, curte, arabil, pășune etc.)

Exemplu: în cazul unui teren pe care vrei să îl achiziționezi pentru a construi o clădire, asigură-te că acesta figurează în intravilan

Mai multe informații referitoare la terenuri poți afla din articolul Ghid cumpărare teren casă: ce trebuie să știi și la ce să fii atent

• Existența fizică a tuturor imobilelor înscrise în document

Exemplu: este posibil ca o anexă care figurează în extrasul de Carte Funciară să nu mai existe în mod fizic pe teren (a fost demolată, a ars etc.). Dacă nu există acte care specifică acest lucru, pot apărea probleme birocratice și amenzi ulterioare. Asigură-te că tot ce este în acte există și în realitate.

• Suprafețele terenurilor și clădirilor

Deseori, în extrasul de carte funciară este trecută suprafața din acte și suprafața măsurată. Suprafața din acte este cea aflată în documentele oficiale, iar suprafața măsurată este cea determinată prin măsurători efective din teren. Motivele pentru aceste diferențe pot fi: modificările aduse imobilului, erori de măsuratoare sau greșeli în documente.

• Servituți sau drepturi de folosință

Exemple de servituți: servitutea de acces către un alt teren, servitutea de vedere care impune distanțe minime pentru ferestrele orientate spre proprietatea vecină.

Vezi mai jos celebrele blocuri din Sectorul 6 cu ferestrele acoperite deoarece au servitute de vedere spre o bază militară.

Previous image

Next image

Intabularea

Ce înseamnă intabulare? Intabularea este un proces prin care se înscrie ceva în cartea funciară (de exemplu, dreptul de proprietate al cuiva asupra unui imobil).

Exemplu:
Iulia are un teren moștenit. În cartea funciară a terenului, ea este înscrisă ca proprietară.
Iulia vinde către Filip acest teren. Se întocmește la notar un contract de vânzare – cumpărare între Filip si Iulia.
Filip, cu actul de proprietate (în cazul lui, contractul de vânzare – cumpărare) intabulează imobilul, adică cere înscrierea noului lui statut de proprietar în cartea funciară. În urma intabulării, în cartea funciară la Partea II. Proprietari și acte, va apărea o rubrică nouă cu numele lui Filip și actul de proprietate în baza căruia a devenit proprietar (contracul de vânzare – cumpărare).

Dacă un imobil nu este intabulat, nu se poate vinde legal. În timp ce contractul de vânzare – cumparare este un document privat, cartea funciară este un istoric public complet al imobilului.

Dacă Filip vrea să vândă mai departe terenul, chiar dacă deține contractul de vânzare – cumparare, nu va putea face acest lucru până nu intabulează imobilul.

Datorită cărții funciare și intabulării, putem cunoaște tot istoricul tranzacțiilor.

În exemplul nostru, vom ști că terenul a aparținut Iuliei prin moștenire, ulterior fiind vândut către Filip, care l-a vândut mai departe.

3. Regimul tehnic

Regimul tehnic al unui imobil constituie partea desenată (schița) și este descris de mai multe documente.

Planul Cadastral

În timp ce cartea funciară este în mare parte text și ne informează despre aspectele juridice, sarcinile și proprietarii unui imobil, planul cadastral este un desen, ce reprezintă realitatea geometrică a imobilului.

Planul cadastral este un document tehnic unde sunt reprezentate grafic dimensiunea și limitele unui imobil în sistemul cadastral, precum și numerele cadastrale ale vecinilor. În mod uzual, planurile cadastrale sunt reprezentate la scarile 1:500 și 1:2000.

plan cadastral acte teren cladire — Plan Cadastral 1:500

Previous image

Next image

O confuzie des întalnită este cea între planul cadastral și schița imobilului din extrasul de carte funciară (dacă aceasta există). Schița din extrasul de carte funciară este o ilustrare generală și informativă, care nu poate fi folosită oficial și care nu mereu este actualizată. Documentul tehnic oficial este planul cadastral.

Previous image

Next image

Planul cadastral este identificat cu un Număr Cadastral, de obicei în formatul NC123456.
În actele de proprietate vechi, veți regăsi termenul de„număr topografic”, care era sistemul vechi de evidență funciară. În multe cazuri, numărul topografic a fost transformat în număr cadastral. Imobilele care încă nu au fost actualizate au în continuare număr topografic în loc de număr cadastral.

Deseori, planurile cadastrale sunt solicitate la cererea pentru emiterea certificatelor de urbanism.
Planul cadastral trebuie să fie actualizat cu situația reală din teren. Modificările neautorizate și neactualizate pot duce la probleme la revânzare, creditare etc.

Planul Cadastral pe Ortofotoplan

Împreună cu planul cadastral, un teren poate avea și un Plan cadastral pe ortofotoplan. Acesta este planul cadastral pe suportul unei fotografii color aeriene (din satelit), care oferă o vedere realistă a terenului. Prin acesta, pot fi comparate limitele legale cu realitatea din teren. Extrasul de plan cadastral pe ortofotoplan este mai puțin detaliat decât planul cadastral tehnic.

PAD - Plan de Amplasament și Delimitare acte teren cladire

Dacă planul cadastral este o evidență generală a imobilelor, PAD-ul este un cadastru mai detaliat.

PAD-ul conține coordonate exacte în sistemul național de proiecție și este un document care certifică exact unde se află exact și cât măsoară un imobil, pe baza măsurătorilor topografice reale.

Te întrebi de ce mai era nevoie de încă un plan?
PAD-ul este un document individualizat și semnat de specialist, în timp ce planul cadastral este o hartă digitală administrativă (poate fi extrasă și consultată, dar fără semnături ale persoanelor autorizate).

PAD-ul se întocmește pentru actualizarea cadastrului, în vederea diverselor operațiuni, precum dezmembrari și comasări de terenuri. După ce este avizat de OCPI, acesta devine parte integrată a planului cadastral.

De exemplu, după ce ai construit o casă, ea trebuie introdusă în evidența de cadastru. Se întocmește un PAD de către un specialist autorizat, care apoi se trimite către OCPI pentru a se actualiza cadastrul.

Releveul acte teren imobil

Releveul este un plan ce conține informații despre interiorul (uneori și exteriorul) clădirii. De obicei, detaliază compartimentarea interioară, acolo unde ea este relevantă (de exemplu la apartamente).

Releveul unui spațiu se întocmește de către un specialist autorizat OCPI și face parte din documentația cadastrală. Acesta conține măsuratori exacte ale fiecărui spațiu, fiecare cameră, poziții exacte pentru uși și ferestre.

De obicei, releveul este necesar pentru proiectele de renovare și este obligatoriu în cazul comasărilor, dezmembrărilor sau intabulărilor de apartamente, a schimbărilor de destinație etc.

4. Regimul fiscal - certificat fiscal acte teren imobil

Certificatul fiscal este un document emis de direcția de taxe și impozite care atestă că imobilul este înregistrat fiscal și că vânzătorul nu are datorii pe acel imobil.

Înainte de achiziția unui imobil:

• Verifică dacă imobilul are datorii restante în certificatul fiscal, deoarece cumpăratorul poate ajunge să fie responsabil pentru ele.

• Verifică și contractele de utilități (apă, electricitate, gaze, internet), pentru a te asigura că nu există datorii la furnizori. Dacă nu verifici atent situația utilităților, este posibil să fii nevoit să plătești datoriile restante ale fostului proprietar.

Vezi mai jos un exemplu de certificat fiscal:

5. Performanța energetică acte teren cladire

Certificatul energetic este un document care evaluează eficiența energetică, clasifică imobilul într-o clasă energetică (A-G) și estimează consumul de energie pentru încălzire, iluminat, ventilare, etc., fiind obligatoriu la vânzarea imobilelor. Acesta eeste întocmit de un auditor energetic autorizat MDLPA și arată astfel:

Deși certificatul energetic ar trebui sa îți dea o imagine despre consumul energetic și, în consecință ale costurilor de întreținere, deserori este “bifat” doar pentru acte, și nu conține informații precise. Vă recomandăm ca, în masura în care aveți acces, să studiați facturile recente la utilități.

6. Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism detaliază regimul urbanistic și arhitectural posibil (adică ce poți efectiv construi/modifica) împreună cu condițiile, limitările, avizele și documentele necesare pentru a obține Autorizația de Construire.

Există două tipuri de Certificat de urbanism, în dependență de scop:
• Certificat de urbanism pentru informare – nu îți dă dreptul să construiești dar te informează asupra posibilităților;
• Certificat de urbanism pentru construire – în care sunt descriși pașii concreți în vederea obținerii Autorizației de Construire, precum și enumerate toate avizele și studiile necesare acesteia.

Dacă esti interesat să cumperi un teren pentru a construi pe el, obținerea unui certificat de urbanism pentru informare este un pas important în analiza rentabilității. Pe această temă, vezi și articolul Ghid cumpărare teren casă: ce trebuie să știi și la ce să fii atent

certificat urbanism acte teren cladire — Certificat de urbanism 1

Previous image

Next image

Recapitulare acte teren imobil

În acest articol am detaliat următoarele noțiuni:

1. Proprietatea imobilului este dovedită de un:
• Act de proprietate – furnizat de vânzător, în cazul cumpărării
2. Regimul juridic detaliat este descris de:
• Extrasul de carte funciară – informații în principal scrise despre imobil, furnizată de OCPI – Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
• Intabulare – înregistrarea în Cartea Funciară
3. Regimul tehnic (partea desenată / geometria / “schița”) este oferit de:
• Planul Cadastral – furnizat de OCPI
• Plan Cadastral pe Ortofotoplan – furnizat de OCPI
• Planul de Amplasament și Delimitare a Imobilului (PAD) – întocmit de un inginer de cadastru
• Releveu – întocmit de un specialist autorizat
4. Regimul fiscal este detaliat de:
• Certificatul fiscal – emis de primărie
5. Performanța energetică este dovedită de:
• Certificatul de performanță energetică – întocmit de un auditor energetic autorizat MDLPA
6. Certificatul de Urbanism (opțional) – detaliază regimul urbanistic și arhitectural posibil, împreună cu condițiile, limitările, avizele și documentele necesare pentru a obține autorizația de construire – poate fi de informare sau de construire.

Informează-te înainte de orice decizie importantă! acte teren imobil

Acest articol este oferit de IF Studio. Descoperă mai multe informații utile și resurse gratuite pe www.ifstudio.ro

Distribuie acest articol pe:

Dacă doriți informații suplimentare despre subiectele detaliate în acest articol sau despre procesul de autorizare, avizare și construire a unei clădiri, lăsați-ne un mesaj mai jos.

Actele unui imobil

enumerate și explicate
pe înțelesul tuturor

1. Proprietatea imobilului acte teren imobil