5 lucruri pe care trebuie să le știi înainte de a cumpăra un teren

Tuturor ne este frică de “țepe”, mai ales când sunt pe bani mulți. Iar un teren, în zilele noastre, chiar costă bani mulți. Și deși ai putea să te gândești că un teren este o cheltuială sigură și o investiție profitabilă pe termen lung, în realitate, lucrurile sunt mai complexe.

Noi am avut deja prea multe situații în care clienții au cumpărat un teren care s-a dovedit în final a fi aproape o țeapă, fiind nevoiți să facem compromisuri în proiect și, în final, construcția ieșind simțitor mai scumpă decât una pe un teren în regulă.

Așadar, înainte de cumpăra orice imobil, fie că este teren sau clădire, este esențial să te informezi referitor la toți factorii care pot influența valoarea, legalitatea și rentabilitatea sa. Noi am făcut aici un ghid sumar care să te ajute să fii mai informat și să nu dai banii pe “țepe”.  ghid cumparare teren

1. Probleme juridice

Primul pas esențial este verificarea situației juridice. Un teren poate părea curat în acte, dar să ascundă probleme care pot întârzia sau bloca total proiectul:

  • Litigii în curs care pot bloca vânzarea
  • Sarcini înscrise în cartea funciară – ipoteci, servituți sau interdicții de construire
  • Legea 112/1995 privind retrocedarea imobilelor naționalizate, care poate genera drepturi de proprietate ulterioare ale terților
  • Suprapuneri de cadastru cu terenurile vecine care poate determina conflicte cu vecinii
  • Posesie parțială a terenului – părți din teren care nu sunt în proprietatea vânzătorului și pe care acesta vrea să ți le vândă

Exemplu: am avut un proiect de extindere a unei locuințe, în care casa bătrânească existentă se afla cu aproximativ 1m pe terenul vecinului din spate.

Sfat: Consultă un notar sau un avocat specializat în drept imobiliar înainte de achiziție și cere extrasul de carte funciară actualizat.

2. Constrângeri ale terenului

Terenul poate avea limitări care afectează direct posibilitatea de a construi:

  • Se află într-o zonă protejată sau este monument istoric
  • Este un sit arheologic și presupune aprobări speciale și lucrări arheologice costisitoare și de durată
  • Este o zonă inundabilă și poate crește costurile construcției prin necesitatea unor măsuri speciale
  • Este într-o zonă de protecție a unor obiective strategice (militare, aeriene, feroviare etc.)
  • Este o zonă cu geomorfologie slabă , adică sol cu consistență și rezistență slabă sau instabilă, ceea ce poate crește costurile construcției prin necesitatea unor măsuri speciale ale infrastructurii

Exemplu: am proiectat o casă modernă pe malul lacului, al cărui teren avea nu una, nu două, ci trei probleme:
  • era sit arheologic, fiind nevoie de urmărirea excavațiilor de către un arheolog autorizat;
  • o bună parte era în zonă inundabilă, fiind nevoiți să retragem mai mult clădirea față de lac;
  • a fost cândva loc de depozitat de gunoi, deci avea zone cu găuri în sol, fapt care a ridicat costurile infrastructurii cu aproximativ 30%.

    • Sfat: Solicită un studiu geotehnic pentru a vedea calitatea solului și un certificat de urbanism pentru a verifica restricțiile urbanistice sau de mediu impuse de autorități.

    3. Zona funcțională (UTR)  ghid cumparare teren

    Fiecare teren se încadrează într-o Unitate Teritorială de Referință (UTR) definită prin Planul Urbanistic General (PUG). Acesta stabilește:

    • Destinația terenului – rezidențial, industrial, agricol etc.
    • Procentul de ocupare a terenului (POT)
    • Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)
    • Regimul de înălțime permis
    • Retragerile față de limitele proprietății

    Sfat: Solicită un certificat de urbanism informativ pentru a vedea ce ai voie să construiești, înainte de a cumpăra.

    4. Planuri de dezvoltare a zonei  ghid cumparare teren

    Câteva lucruri ce pot afecta utilizarea sau valoarea terenului:

    • PUZ-uri (Planuri Urbanistice Zonale) în curs sau deja aprobate pentru terenurile învecinate care pot afecta și terenul tău
    • Proiecte de infrastructură: autostrăzi, pasaje, extinderi și lărgiri de drumuri etc. care pot afecta direct terenul prin obligație de cedare parțială sau interdicție de construire
    • Reactualizarea PUG-ului care poate schimba destinația terenului sau parametrii urbanistici și condițiile de construire

    Exemplu: am proiectat o casă al cărei teren era în zona de protecție a autostrăzii A0. Din fericire, breteaua de acces pe autostradă a fost relocată și doar așa, terenul a ieșit de sub interdicția de a fi construibil.

    Sfat: Verifică la primărie dacă există proiecte în derulare sau aprobate în zona respectivă.

    5. Branșamente la utilități

    Accesul la utilități poate genera costuri suplimentare majore și uneori întârzieri în autorizare:

    • Distanța mare față de rețele de utilități (apă, gaz, canal, electricitate, internet)
    • Tipul de racordare între teren și rețele comune, care poate necesita lucrări subterane costisitoare
    • Capacitatea rețelei – unele zone nu suportă încărcări mari și astfel trebuie realizate lucrări suplimentare (post trafo, bazin de retenție ape pluviale, fosă septică etc.)

    Exemplu: am proiectat, autorizat și construit un bloc de locuințe colective, pentru care beneficiarul a aflat că nu va putea să îl racordeze la rețeaua stradală întrucât nu exista putere suficientă (deși obținuserăm în prealabil aviz favorabil de la Enel). A fost nevoit să se lege la un post trafo aflat la 100m distanță, cu obligația de îngropare a racordului, având un cost de 50.000 euro și întârziere un an și jumătate.

    Sfat: Solicită informații la administratorii de rețele. Pentru o mai mare siguranță, poți solicita la primărie un certificat de urbanism pentru construire și în baza lui cere un aviz de amplasament de la furnizorii de utilități (deși există riscul ca aceștia să dea aviz favorabil inițial, ca apoi să se răzgândească, cum ni s-a întâmplat nouă).

    Concluzie ghid cumparare teren

    Cumpărarea unui teren nu se rezumă doar la preț și locație, ci este o investiție majoră care trebuie analizată din toate aspectele. Informează-te temeinic și consultă specialiștii. Un pas înțelept acum îți poate economisi ani de stres și cheltuieli.

    Dacă ai nevoie de consultanță pentru analiza unui teren și vrei să colaborăm, contactează-ne. Experiența noastră te poate scuti de bani pierduți. Nu lua țeapă! ghid cumparare teren

    📝 Acest articol este oferit de IF Studio. Descoperă mai multe informații utile și resurse gratuite pe www.ifstudio.ro

    📘 Citește și articolul 5 lucruri pe care trebuie să le știi înainte de a cumpăra un teren dacă ești investitor.

    IF STUDIO